USDT交易所程序出租(点击联系我):每周研究精读 | 城投平台类企业频繁拿地,是捡漏还是托底;项目交付力从细节映射整体,从实景反馈真实产品力

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克而瑞研究中心全新推出“每周研究精读”,聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果,与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。

深度研究

01

“短蓄短开”推售,圈层拓客效果好

――三四线项目营销策略研究

随着城市化进程的推进,三四线市场存在较大的市场空间,下沉三四线成为房企规模突破的方向之一,不过近几年随着市场下行,三四线城市由于经济水平相对较弱,承受风险能力有限,受到的冲击较大,去化压力也持续上升。我们将从推广重点、推盘节奏、价格促销、渠道打法等角度分析,找到更适合当前普通三四线项目的营销打法,为当前广泛布局三四线项目的企业提供解局思路。

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02

城投平台类企业频繁拿地

是捡漏还是托底?

2021年集中供地以来,土拍热度高开低走。在2021年一批次市场火热的阶段,规模房企积极拿地;而在土地市场热度急剧下滑进入“寒冬”后,民企“消失”。除了央企国企外,地方城投“平台类”公司的身影也出现得更加频繁,表现突出、成为拿地主力。截至2022年7月,集中供地中有近四成的地块由平台类公司获取。

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壹周观点

01

中海地产:净利率降至17%

未来积极关注并购机会

2022上半年中海地产(含联营合营公司)实现合约销售金额约1385.01亿元,同比下跌33.2%,低于相比TOP10房企平均45%降幅。其中,中海宏洋的合约销售金额达208亿元,同比下降51.9%。可见,布局三四线的中海宏洋在疫情及行业下行的大背景下,受到的影响相对更大。展望下半年,中海地产的总供货预计达5500多亿,其中货值40%聚焦一线,30%聚焦强二线,货值储备充足,但销售情况仍需观察具体市场走向。

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02

保利置业:拿地仍然积极

三条红线指标有待改善

2022上半年保利置业实现全口径合约销售金额165亿元,合约销售面积86.2万平方米,分别同比减少47.3%和51.9%。从年初提出的全年销售规模650亿元的目标来看,保利置业上半年仅完成了年度目标的25%,完成年度目标的压力较大。由于新贡献销售的5个城市中有3个销售规模不到1亿元,再加上行业下行的影响,因此单城市产能同比大幅减少了47.4%至5.49亿元。整体来看,单城市产能有待提高。

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03

绿地控股:房地产业务持续承压

现金流保持稳定

2022年上半年,绿地控股(600606)实现销售金额681亿元,销售面积651万平方米,分别同比大幅下降58.5%和49.7%;在疫情与市场行情低迷的情况下,绿地销售业绩显著下滑,需进一步销售去化。值得注意的是,近期绿地狠抓销售回款、按揭回笼、逾期应收款等,上半年累计回款777亿元,回款率达114%,较去年同期提升25个百分点。

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04

越秀地产:上半年业绩同比增长

TOD迈入全国化布局

2022年上半年,越秀地产合同销售金额达489.1亿元,同比上升3.2%,完成全年1235亿元业绩目标的近40%。合同销售面积达178万平方米,同比下降0.8%。销售均价27500元/平方米,同比上升4.2%。综合来看,在行业下行阶段,越秀地产按计划完成上半年销售目标,并实现业绩同比增长,优于百强房企上半年平均销售水平。

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05

金辉控股:非受限现金短债比

降至0.62,亟需盘活资金

2022年上半年金辉实现全口径合同销售额243.7亿元,同比减少56.3%;合同销售面积165万平,同比下滑48.8%。受整体市场环境影响,1-5月金辉整体销售表现持续低迷,降幅高于同梯队的平均水平,6月市场边际回暖叠加金辉积极推盘去化、冲刺半年度业绩,单月销售额环比大幅增长60%至62.5亿元。

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核心观点

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月报/周报

新房周报

7城政策松绑

一线、三四线成交回升(8.15-7.21)

2022年第34周成交整体微升。一线城市成交指数为111.65,环比增长33.08;二线城市成交指数为48.94,环比下降2.02点;三四线城市成交指数为72.25,环比增长10.83点。第34周,20个重点监测城市共计开盘/加推49次,平均开盘去化率为58%,较上周回升7个百分点。

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二手房周报

15城二手成交环比持平

青苏厦规模继续回落(8.15-8.21)

第34周 15个重点监测城市成交143.9万平方米。本周市场规模环比持平,同比涨幅小幅收窄至20%。具体来看,深圳、南京和大连本周环比增长显著,以及三四线城市中宝鸡和资阳,涨幅均超过10%,其中深圳环比增31%。东莞规模调整至年内周均水平以下,佛山和杭州本周环比持平,成都、苏州、青岛等城市本周则环比有不同幅度回落,其中苏州和厦门成交环比回落超过4周。

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土地周报

土地供求规模双双上涨

溢价率环比大降(8.15-8.21)

8月15日-8月21日,迎来北京、杭州、郑州等多个城市的集中供地,重点监测城市的土地供应规模因此环比大幅走高。成交方面,因西安、金华等城市大规模土拍,重点监测城市的土地成交建面环比上涨,价格也较上周进一步微涨。不过,因多数城市的楼市仍旧遇冷影响,土地市场成交热度也延续低位运行,本周成交地块平均溢价率仅为0.5%,环比上周显著下降。

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核心观点

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直播分享

第四讲

对比前两轮

为何2022年救市政策效果差强人意?

2021年下半年以来,房地产行业进入深度调整期:房地产或成为经济稳增长拖累项;信贷需求羸弱居民房贷两度负增长;房产变成“负资产”?37城二手房价格跌回两年前。当前政策解绑也难撬动昔日轮回。经济由高速增长到高质量增长,疫情加剧经济下行压力。政策从中央全面刺激到因城施策,短期稳地产促进行业良性循环。市场需求及购买力明显透支,行业规模见顶。预计地方救市政策力度继续加码,一线城市调控政策仍将从紧执行,尤其是限购政策较难退出,二线及三四线有望全面取消“四限”。城市禀赋决定分化加剧,多数三四线艰难探底。

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核心观点

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交付测评

01

深度聚焦:项目交付力从细节映射整体

从实景反馈真实产品力

在“房住不炒”的政策目标下,住宅愈渐回归居住的本源属性,而户内空间作为生活最重要的“容器”,其交付品质深刻影响着业主的居住体验,是业主关注的重中之重。在交付阶段,室内空间褪去了样板间的陈设妆点,其美感、品质、实用性都将经历真实生活的考验。近年来,越来越多的房企聚焦室内空间的品质打磨,通过精良适用的材料、和谐美观的外观、丰富实用的设施,为业主营造“享受级”居住空间。

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02

发现交付样本| 招商蛇口(001979)交付是最好的广告

在我们深访过程中还发现,每个客户认可招商品牌,但认知程度有所不同,大部分是仅处于认知“招商”品牌,知道它是央企,旗下有诸多业务招商银行(600036),招商船舶等,是实力雄厚的开发商;另一部分的受访者对招商品牌上升至极高的美誉度,他们或信赖招商物业带来的服务体验,或通过招商其他项目业主口碑和实地体验,对企业产品力与服务力信赖有加。

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03

发现交付样本 | 海伦堡

构建“大产品+大服务”,为高品质交付保驾护航

2022年1-6月,海伦堡实现交付超50批次、建筑面积近200万平方米,向近20000户业主兑现交付美好家园的承诺。其中,嘉兴、湖州、昆明、惠州等多个项目实现提前交付。同时客户整体满意度较高,位居行业前列,江门海伦堡・海伦湾和惠州海伦堡・海伦逸居实现交付即拿证,客户满意度高达97%、95%。这优异的交付成绩单背后,离不开海伦堡的全生命周期交付体系。一直以来,海伦堡秉持客户至上原则,执着追求高品质产品、不断优化交付服务,全面提升全生命周期交付标准,为客户构建美好生活。

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04

“交付季”特别策划 | 36城客户大调研

一图看懂交付全周期客需焦点

为了解客户对于半年以来“交付”情况的看法,克而瑞研究中心通过线上问卷进行调研。调研样本涵盖碧桂园、中海、万科、华润、保利等30多家企业已交付项目,涉及36个城市,共计回收1100+份有效问卷。与2021年相比,客户对开发商实力的关注度依然最高,且上升4个百分点,反而对交付风险下降5个百分点,可见客户依然认定开发商实力就是交付实力的保障; 社区环境与物业服务上升高达8个百分点,该重视程度超过了对户型的关注;随着“房住不炒”观念的深入,买房为投资的理念已有显著消退,房屋回归本质,升值潜力关注度下降。

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核心观点

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本期编辑:Jenny

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