usdt钱包（www.caibao.it）：最真诚的购房建议：天津、石家庄......

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每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文3074字，预计阅读时间：可能9.8分钟

文/子木

近期，许多粉丝在后台留言，让我通盘展望一下二线都会年后的房价趋势。

说实话，这个活儿比较复杂。

我们来看，一线都会总共四个，楼市都在触底反弹，2021年又是钱币流动性大年，房价趋势自然是要往上走的。

三四线呢，总体分为两大类，通俗三四线和三大都会群卫星城。

前者大多数已处于有价无市，横盘阴跌的行情，再加上2020-2021返乡置业泡汤，行情是要往下走的；

后者，行情基本随着一线都会涌动。

唯独二线都会，几十个，各有各的周期，各有各的想法。

经济、人口、政策、库存、政府主张、焦点竞争力都不一样，以是得一个一个仔细推演。

不外人人既然提出需求了，子木必然会提笔的，索性以此开个专栏，推演一轮二线都会房价趋势。

这次我们先游击一下北方都会，第一位是石家庄。

1

国际庄

国际庄近一年没少登上热搜，但基本都不太出彩。

好比“房价跌回三年前”，再好比“疫情封城”。

国际庄的同伙跟我讲，整个都会的生长越来越渺茫。

2018年GDP是6082亿，2019年跌至5809.9亿，2020、2021年均被疫情波及，估计会更惨。

别人往上走，国际庄往下跑，也许这就是命数。

我不信命数这一套。

石家庄酿成这样，除了被北京和天津虹吸以外，自身的确有许多可以优化的地方。

好比房价。

2017年国际庄房价一起飙涨，最疯狂的时刻靠近2万元/平米，秒杀一揽子强二线都会，甚至超出成都房价30%。

要知道那时刻石家庄的GDP不及成都的一半。

石家庄对房价的纵容，导致住民储蓄太过透支，杠杆抬高，也加速了人才的外流。

有一句话说得好，“你永远不可能赚到超出你认知之外的钱。”

而对于都会来讲，“房价也不可能涨到脱离都会的基本面。”

否则，终究是一场空。

数据泉源：安居客

事后我们也看到了，国际庄靠近三年的漫漫下跌，详细文章可以看这里。

但我一直坚信都会是没有原罪的。

虽然人人都不看好国际庄，而它也显示得异常渺茫，但终归是大省会都会，三大都会群的焦点都会以及京津冀的主要支点。

再加上1100多万的人口基数和周边的三四线都会的合围。这座都会的房产价值会有一定的韧性。

有人问我，石家庄何时买房？

我的回覆是，疫情之后就可以抄底。

详细有三个缘故原由：

1、石家庄回调了三年，从靠近2万/平米的房价跌到现在1.4万/平米，跌去30%，回调已经相当充分了。

2、土地市场和库存方面，现在已经在向上走了。

好比2020年，石家庄多家天下性房企入入驻，土地市场成交127宗、6414亩，成就不错，而且在9月份还缔造了606轮竞价，66%溢价率的土拍热门。

土地市场是楼市的晴雨表，2020年的热度对2021年有一定的影响力。

3、疫情袭击，加速挤出房价泡沫。

这点异常重要。

去年武汉在疫情洗礼后，楼市买卖进入冰点，复工后，开发商放量打折，二手房下调报价，房价进入底部区间。

紧接着购置人群涌入，行情苏醒，房价反弹，走出一个深V行情。

同样，疫情中的国际庄会封锁楼市，成交为0，这时刻整个楼市预期跌至冰点。

年后开发商为了回血，只能放量打折，而换房的二手房业主为了出货，势必会下调报价，石家庄楼市加速进入底部区间。

固然石家庄的购置力不如武汉，以是2021年也走不出深V行情。

但最少可以确定的是，疫情竣事之时就是看房上车之时。

想在石家庄买房的读者，不用再等了。

2

大天津

天津也是老大难，跟国际庄一样，被我称为华北一丘之貉。

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2016年随着北京年老一起冲高，房价从15000元/平米一度高飙，靠近3万。

随后被2017年的“331新政”闷头一棒，敲回了真相。

性格跟石家庄相同，也不相同。

相同的是，对自己的定位不太清晰，都以为自己是京津冀都会群的首脑，实际上北京基本不带这哥俩玩。

差别的是，天津比石家庄更守旧。

前几天我去天津出差，一起上听的车司机跟我诉苦。

说自己从5点最先在火车站排队，才拉到我（我是9点去的），2020年一年生意都很差。

途经和平区滨江道时，一拍偏向盘：

“嘿，我给你讲这条街，以前那可是人山人海，锣鼓喧天啊，2块钱的接驳车都挤不上人，你看现在，一条街上没几个人，狗不理包子都快塌了。”

都说天津司机都是说相声身世，我算是领教了。但透过他的言语，能感受到了一位老天津人的爱恨交加。

临下车时，天津这位司机还跟我清点：

“天津要啥有啥，历史、人、文化、高校、医院、口岸、高铁飞机……但就是守旧，不求上进。”

这句话，正中下怀。

一直以来，天津都是北方第二城，四大直辖市之一，然而这些年，却真的守旧了。

向上比，面临北京、上海、重庆这三位龙头直辖市，天津竞争力微弱，定位渺茫。

向下比，根据2020年的经济增长率，GDP已经跌出了天下前10。

不出意外，未来还要被后面的青岛、郑州逾越。

这都是撑不住天津高房价的缘由。

从2017年到2020年，天津二手房价从不到3万元/平米回调到当下的2.09万/平米，回调幅度大约在30%左右，在天下内属于第一梯队。

接下来是否会在2021年触底反弹呢？

我以为不会，主要缘故原由就是“库存问题”。

天津计划与自然资源局前几天公示：

天津18个区存量项目835个，市内六区67个，环城四区274个，滨海新区170个，远郊总计324个。

若是根据平均2.0容积率、套均110平米盘算，天津尚未销售的住宅建筑面积为7222万平米，库存量66万套房。

这意味着，不思量供应的前提下：

天津房地产库存足够卖5年多时间。

二手房也是云云，去年整体没卖若干套，到了12月份，挂牌量显著上涨。

很明显，天津业主已经耐不住性子，在加速出货。

本往返调3年时间，天津房价足可以触及底部，然而三年释放的库存又将楼市埋了半截。

预计2021年，天津房价还会继续横盘阴跌，只不外跌幅会缩小。

以是2021年人人不用着急买房，静等回调就好。

若是着实着急上车，我给你几条建议。

首先要聚焦于学区价值。

这是天津怪异的优势，也是未来天津最保值最有升值潜力的资产，无论是在城六区照样环城四区以及其他。

其次要只管往焦点地段买。

我们看到，天津库存很大，尤其是远郊项目远大于焦点城区，再多的需求也会被潜匿。

根据现在天津人口的增长率，未来天津房价分化会很严重，买在外面的大概率要被套死。

除此之外，还可以把视线转移到“北京偏向”，这是未来天津享受京津冀都会群盈利的主要阵地，例如武清和北辰。

未来在北京买不起房的人，还会连续涌入这些地带，这也是近1-2年以来这些地方连续火热的缘故原由。

固然这些地方库存也不小，最好买在交通便利，带教育资源的地段。

3

周期论

除此之外，河北另有一些小兄弟都会问的人比较多，例如保定、唐山和廊坊等。

这些都会当初随着北京风景过，但风景之后，摔得可能还要比国际庄、天津俩兄弟惨。

2021年也注定是继续横盘阴跌的一年。

我查了一些数据，基本吻合这个判断，以是也不再放上来论证了。

通过这几年的行情周期研究，我发现了一个事实：

在同一个省里，老大的行情一定要比老二的行情快半截，老二要比老三老四快半截，以此类推，涨和跌都是这个趋势。

实在这在证实一个原理：

房价跟都会实力高度吻合，楼市已经淡去了炒作因素。

以是接下来，我们可能更要注重于对都会基本面的研究。

下一期我还会为人人清点其他省份的二线都会，好比江浙一带、山东、成渝都会群、东北、大湾区等。

人人在下面留言即可。

    本文首发于微信民众号：子木聊房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网态度。投资者据此操作，风险请自担。