usdt钱包(www.caibao.it):最真诚的购房建议:天津、石家庄......

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每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文3074字,预计阅读时间:可能9.8分钟

文/子木

近期,许多粉丝在后台留言,让我通盘展望一下二线都会年后的房价趋势。

说实话,这个活儿比较复杂。

我们来看,一线都会总共四个,楼市都在触底反弹,2021年又是钱币流动性大年,房价趋势自然是要往上走的。

三四线呢,总体分为两大类,通俗三四线和三大都会群卫星城。

前者大多数已处于有价无市,横盘阴跌的行情,再加上2020-2021返乡置业泡汤,行情是要往下走的;

后者,行情基本随着一线都会涌动。

唯独二线都会,几十个,各有各的周期,各有各的想法。

经济、人口、政策、库存、政府主张、焦点竞争力都不一样,以是得一个一个仔细推演。

不外人人既然提出需求了,子木必然会提笔的,索性以此开个专栏,推演一轮二线都会房价趋势。

这次我们先游击一下北方都会,第一位是石家庄。

1

国际庄

国际庄近一年没少登上热搜,但基本都不太出彩。

好比“房价跌回三年前”,再好比“疫情封城”。

国际庄的同伙跟我讲,整个都会的生长越来越渺茫。

2018年GDP是6082亿,2019年跌至5809.9亿,2020、2021年均被疫情波及,估计会更惨。

别人往上走,国际庄往下跑,也许这就是命数。

我不信命数这一套。

石家庄酿成这样,除了被北京和天津虹吸以外,自身的确有许多可以优化的地方。

好比房价。

2017年国际庄房价一起飙涨,最疯狂的时刻靠近2万元/平米,秒杀一揽子强二线都会,甚至超出成都房价30%。

要知道那时刻石家庄的GDP不及成都的一半。

石家庄对房价的纵容,导致住民储蓄太过透支,杠杆抬高,也加速了人才的外流。

有一句话说得好,“你永远不可能赚到超出你认知之外的钱。”

而对于都会来讲,“房价也不可能涨到脱离都会的基本面。”

否则,终究是一场空。

数据泉源:安居客

事后我们也看到了,国际庄靠近三年的漫漫下跌,详细文章可以看这里。

但我一直坚信都会是没有原罪的。

虽然人人都不看好国际庄,而它也显示得异常渺茫,但终归是大省会都会,三大都会群的焦点都会以及京津冀的主要支点。

再加上1100多万的人口基数和周边的三四线都会的合围。这座都会的房产价值会有一定的韧性。

有人问我,石家庄何时买房?

我的回覆是,疫情之后就可以抄底。

详细有三个缘故原由:

1、石家庄回调了三年,从靠近2万/平米的房价跌到现在1.4万/平米,跌去30%,回调已经相当充分了。

2、土地市场和库存方面,现在已经在向上走了。

好比2020年,石家庄多家天下性房企入入驻,土地市场成交127宗、6414亩,成就不错,而且在9月份还缔造了606轮竞价,66%溢价率的土拍热门。

土地市场是楼市的晴雨表,2020年的热度对2021年有一定的影响力。

3、疫情袭击,加速挤出房价泡沫。

这点异常重要。

去年武汉在疫情洗礼后,楼市买卖进入冰点,复工后,开发商放量打折,二手房下调报价,房价进入底部区间。

紧接着购置人群涌入,行情苏醒,房价反弹,走出一个深V行情。

同样,疫情中的国际庄会封锁楼市,成交为0,这时刻整个楼市预期跌至冰点。

年后开发商为了回血,只能放量打折,而换房的二手房业主为了出货,势必会下调报价,石家庄楼市加速进入底部区间。

固然石家庄的购置力不如武汉,以是2021年也走不出深V行情。

但最少可以确定的是,疫情竣事之时就是看房上车之时。

想在石家庄买房的读者,不用再等了。

2

大天津

天津也是老大难,跟国际庄一样,被我称为华北一丘之貉。

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2016年随着北京年老一起冲高,房价从15000元/平米一度高飙,靠近3万。

随后被2017年的“331新政”闷头一棒,敲回了真相。

性格跟石家庄相同,也不相同。

相同的是,对自己的定位不太清晰,都以为自己是京津冀都会群的首脑,实际上北京基本不带这哥俩玩。

差别的是,天津比石家庄更守旧。

前几天我去天津出差,一起上听的车司机跟我诉苦。

说自己从5点最先在火车站排队,才拉到我(我是9点去的),2020年一年生意都很差。

途经和平区滨江道时,一拍偏向盘:

“嘿,我给你讲这条街,以前那可是人山人海,锣鼓喧天啊,2块钱的接驳车都挤不上人,你看现在,一条街上没几个人,狗不理包子都快塌了。”

都说天津司机都是说相声身世,我算是领教了。但透过他的言语,能感受到了一位老天津人的爱恨交加。

临下车时,天津这位司机还跟我清点:

“天津要啥有啥,历史、人、文化、高校、医院、口岸、高铁飞机……但就是守旧,不求上进。”

这句话,正中下怀。

一直以来,天津都是北方第二城,四大直辖市之一,然而这些年,却真的守旧了。

向上比,面临北京、上海、重庆这三位龙头直辖市,天津竞争力微弱,定位渺茫。

向下比,根据2020年的经济增长率,GDP已经跌出了天下前10。

不出意外,未来还要被后面的青岛、郑州逾越。

这都是撑不住天津高房价的缘由。

从2017年到2020年,天津二手房价从不到3万元/平米回调到当下的2.09万/平米,回调幅度大约在30%左右,在天下内属于第一梯队。

接下来是否会在2021年触底反弹呢?

我以为不会,主要缘故原由就是“库存问题”。

天津计划与自然资源局前几天公示:

天津18个区存量项目835个,市内六区67个,环城四区274个,滨海新区170个,远郊总计324个。

若是根据平均2.0容积率、套均110平米盘算,天津尚未销售的住宅建筑面积为7222万平米,库存量66万套房。

这意味着,不思量供应的前提下:

天津房地产库存足够卖5年多时间。

二手房也是云云,去年整体没卖若干套,到了12月份,挂牌量显著上涨。

很明显,天津业主已经耐不住性子,在加速出货。

本往返调3年时间,天津房价足可以触及底部,然而三年释放的库存又将楼市埋了半截。

预计2021年,天津房价还会继续横盘阴跌,只不外跌幅会缩小。

以是2021年人人不用着急买房,静等回调就好。

若是着实着急上车,我给你几条建议。

首先要聚焦于学区价值。

这是天津怪异的优势,也是未来天津最保值最有升值潜力的资产,无论是在城六区照样环城四区以及其他。

其次要只管往焦点地段买。

我们看到,天津库存很大,尤其是远郊项目远大于焦点城区,再多的需求也会被潜匿。

根据现在天津人口的增长率,未来天津房价分化会很严重,买在外面的大概率要被套死。

除此之外,还可以把视线转移到“北京偏向”,这是未来天津享受京津冀都会群盈利的主要阵地,例如武清和北辰。

未来在北京买不起房的人,还会连续涌入这些地带,这也是近1-2年以来这些地方连续火热的缘故原由。

固然这些地方库存也不小,最好买在交通便利,带教育资源的地段。

3

周期论

除此之外,河北另有一些小兄弟都会问的人比较多,例如保定、唐山和廊坊等。

这些都会当初随着北京风景过,但风景之后,摔得可能还要比国际庄、天津俩兄弟惨。

2021年也注定是继续横盘阴跌的一年。

我查了一些数据,基本吻合这个判断,以是也不再放上来论证了。

通过这几年的行情周期研究,我发现了一个事实:

在同一个省里,老大的行情一定要比老二的行情快半截,老二要比老三老四快半截,以此类推,涨和跌都是这个趋势。

实在这在证实一个原理:

房价跟都会实力高度吻合,楼市已经淡去了炒作因素。

以是接下来,我们可能更要注重于对都会基本面的研究。

下一期我还会为人人清点其他省份的二线都会,好比江浙一带、山东、成渝都会群、东北、大湾区等。

人人在下面留言即可。

    本文首发于微信民众号:子木聊房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网态度。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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